문의내용 : 당사자 유형 : 임차인
소송 유형 : 다가구 주택 임대차 전세 보증금 임차권등기명령 신청
보증금(차임) : 65,000,000원
임대차 기간 : 2022. 10. 1 ~ 2024. 09. 30
갑구
2019년 7월 24일 소유권보존 임대인 주소
2023년 8월 18일 가압류 9천만원 (4500+4500) 전에 살던 사람중에 이사가고 가압류까지 건 걸로 보입니다.
2023년 10월 4일 가압류 23억 신용협동조합
을구
근저당권설정 2019년 7월 24일 8억4천 -> 2023년 11월 20일 채권최고액 4억8천으로 변경
주택임차권 6천만원
2022년 09월 12일 전세계약 체결
2022년 09월 13일 확정일자
2022년 10월 05일 전입신고
2022년 10월 1일 다가구 주택 전세 입주
2024년 03월 30일 부동산임의(강제)경매 안내문 문에 부착 및 확인
2024년 03월 31일 등기부등본 열람 가압류,압류임의경매개시결정 확인
2024년 04월 01일 임대인 상환여지가 없다는 의미가 있는 문자 답장 받음
2024년 04월 01일 수원지방법원 방문 권리신고 및 배당요구 접수
2024년 04월 02일 임대인에게 전세계약 연기하지 않겠다 보증금 만기때 반환해달라고 문자요청 후 읽음
(답장은 아직 오지 않음)
2024년 04월 03일 대법원 경매 사건 조회 (이전에는 뜨지 않던 정보들이 뜸)
1. 이 상황에서 은행 대출 상환에 대한 문제로 묵시적 계약 연장을 할 수 있을까요?
문자를 보내고 읽기만 한 상태이며 6개월~2달전 통보해야한다고 하는데 저는 세세히 따지면 거의 7개월 전에 알린거니 문자철회하고 가능할까요?
2. 배당요구 신청서 만으로는 중도계약 해지로 볼 수 없을 것 같다는 정보도 같이 있어서 확신이 없는데
배당요구 내용이 임대인에게 송달 되었다는 증빙자료 조회방법을 가르쳐주시면 감사하겠습니다..
3. 배당요구 했다는 증빙자료, 보증금 반환이 어렵다는 취지의 임대인 문자 답장내용, 등기본등부 가압류 기재내용
이 세가지로 계약 기간 만료 전에 임차권등기명령이 가능할까요?
4. 1번이 안되고, 2번과 3번 질문내용을 토대로 가능한 방법이 있다면 그 방법 후 임차권등기명령을 미리 신청하고자 합니다
제 상황으로 볼 때 임차권등기명령은 무조건 해야 하는게 맞는 건지 판단도 서지 않는데 해야 하는 걸까요?
집주인이 가끔 문자 답장 해주거나 읽기만 하는데 잠적으로 보긴 어려운 상황이라 경찰에 고소도 못하고..
덕분에 전세사기피해자 신청조건에 부합하지 않아 나라에서 해주는 지원도 받기 어렵네요..
읽어주셔서 감사합니다.. |
답변내용 : 귀하의 다가구 주택 전세 경매 상황에 대해 질문해주셔서 감사합니다. 아래에 각 질문에 대한 답변을 정리하였습니다.
1. 묵시적 계약 연장 가능성:
귀하의 경우, 임대차 계약 만료일이 다가오지 않은 상태에서 강제경매 절차가 시작되었습니다. 묵시적 계약 연장은 일반적으로 계약 만료일 이후에 임차인이 거주를 계속하고 임대인이 이를 방치할 경우 발생하는데, 현재 귀하의 상황에서는 임대인이 응답하지 않은 상태로, 법적으로 묵시적 계약 연장이 이루어졌다고 보기는 어렵습니다. 특히 임대차 보호법상 임차인은 임대인에게 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사할 수 있으나, 이는 임대차 계약이 정상적으로 운영되는 경우에 해당합니다.
2. 배당요구 신청과 중도계약 해지:
배당요구 신청 자체는 중도계약 해지의 의사표시로 볼 수 없습니다. 배당요구는 경매절차에서 귀하의 권리를 주장하기 위한 절차로, 임대차 계약을 해지하겠다는 의사표시와는 별개입니다. 배당요구가 임대인에게 송달되었는지 여부는 법원의 경매 사무소나 담당 집행관에게 문의하여 확인할 수 있습니다.
3. 임차권등기명령 가능성:
귀하가 제시한 증거들은 임차권등기명령 신청의 근거가 될 수 있습니다. 임차권등기명령은 임대차 계약의 보호를 강화하기 위한 제도로, 임차인이 임대차 계약에 따른 권리를 등기부에 기록하여 다른 채권자들에게 우선권을 주장할 수 있게 합니다. 계약 기간 만료 전에 신청할 수 있으며, 특히 경매 절차가 시작된 경우 임차권등기명령을 신청하여 귀하의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.
4. 임차권등기명령 신청 필요성:
귀하의 상황에서 임차권등기명령 신청은 보증금 반환과 관련하여 귀하의 권리를 보호하기 위해 필요한 조치입니다. 임차권등기명령 신청을 통해 귀하의 임차권을 확실하게 보호할 수 있으며, 이는 경매 절차 중에 귀하의 보증금이 우선적으로 배당받을 수 있는 근거가 됩니다.
답장이 없는 임대인 상황에서 고소 여부:
임대인이 문자를 읽기만 하고 답장을 하지 않는다 하더라도, 이는 바로 잠적으로 볼 수 없습니다. 전세 사기의 경우, 임대인이 임차인을 기망하여 보증금을 가로챈 상황에서만 고소가 가능합니다. 단순히 연락이 닿지 않거나 문제가 발생한 것만으로는 고소를 하는 데 한계가 있을 수 있습니다.
귀하의 사정을 고려하여 최대한의 법적 조치를 취하시는 것이 중요하며, 법률 전문가의 도움을 받아보시는 것을 권장합니다. |